Thị trường bất động sản Quý III năm 2024 có nhiều biến động

Trong quý III năm 2024, có 16 dự án hoàn thành với quy mô khoảng 3.314 căn, số lượng dự án bằng 177,7% so với Quý II/2024 và bằng 76,1% so với cùng kỳ năm 2023, cụ thể: tại miền Bắc có 07 dự án; tại miền Trung có 03 dự án, miền Nam có 06 dự án.

Về số lượng các dự án phát triển nhà ở, dự án bất động sản được cấp phép, đang triển khai, đã hoàn thành và đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trong Quý III/2024:

Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, có 16 dự án hoàn thành với quy mô khoảng 3.314 căn, số lượng dự án bằng 177,7% so với Quý II/2024 và bằng 76,1% so với cùng kỳ năm 2023, cụ thể: tại miền Bắc có 07 dự án; tại miền Trung có 03 dự án, miền Nam có 06 dự án. Có 23 dự án  được cấp mới với quy mô khoảng 11.669 căn, số lượng dự án được cấp phép mới bằng 121% Quý II/2024 và bằng 153,3% so với cùng kỳ năm 2023, cụ thể: tại miền Bắc có 16 dự án, tại miền Trung có 05 dự án, tại miền Nam có 02 dự án.

Đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai: có 55 dự án với quy mô khoảng 21.374 căn, số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai bằng 110% với Quý II/2024 và bằng 117% so với cùng kỳ năm 2023, cụ thể: tại miền Bắc có 20 dự án, miền Trung có 20 dự án, miền Nam có 15 dự án.

Ngoài ra, có 939 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô khoảng 426.158 căn.
Kết quả triển khai thực hiện dự án nhà ở xã hội, trong Quý III/2024, theo báo cáo của các địa phương về kết quả thực hiện Đề án một triệu căn nhà ở xã hội: trên địa bàn cả nước có 8 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô khoảng 4.960 căn, trong đó: Số lượng dự án hoàn thành: 01 dự án (0 dự án hoàn thành toàn bộ, 01 dự án hoàn thành 1 phần) với quy mô 200 căn. Số lượng dự án đã khởi công xây dựng: 04 dự án với quy mô 2.084 căn; một số dự án làm lễ động thổ như: dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên của Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành – TPHCM với quy mô gần 1.500 căn; dự án nhà ở an sinh xã hội – khu 6 Vietsing – Bình Dương của Tổng Công ty đầu tư và phát triển CN – CTCP, 1867 căn; Dự án nhà ở xã hội KT Home – CTCP địa ốc Kim Thi, Nghệ An, 523 căn chung cư, 23 căn liền kề. Số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư: 03 dự án với quy mô 2.676 căn.

Theo báo cáo của các địa phương, giai đoạn từ năm 2021 đến hết quý III/2024, trên địa bàn cả nước có 622 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 565.177 căn, trong đó: Số lượng dự án hoàn thành: 79 dự án với quy mô 42.414 căn; Số lượng dự án đã khởi công xây dựng: 131 dự án với quy mô 111.687 căn; Số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư: 412 dự án với quy mô 411.076 căn.
Hiện nay, ngoài 04 ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước (BIDV, Vietinbank, Agribank, Vietcombank) thì có thêm 04 Ngân hàng Tiên Phong (TPbank), PBank, MBBank và Techcombank đã có văn bản đăng ký tham gia chương trình với số tiền đăng ký của mỗi ngân hàng là 5.000 tỷ đồng.

Qua tổng hợp, đến nay mới có 34/63 UBND tỉnh có văn bản, công bố 83 dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi trên Cổng Thông tin điện tử. Kết quả giải ngân đến nay có tổng dư nợ là 1.783 tỷ đồng, trong đó:

Đối với khách hàng doanh nghiệp: Trong số các dự án đủ điều kiện vay, đã có 15 dự án ký hợp đồng tín dụng với tổng mức cam kết cấp tín dụng là 4.200 tỷ đồng, dư nợ là 1.633 tỷ đồng. 68 dự án còn lại chưa ký hợp đồng tín dụng cho vay theo Chương trình 120.000 tỷ đồng; trong đó, 57 dự án Chủ đầu tư không có nhu cầu vay vốn và có 06 dự án đang được các ngân hàng thương mại thẩm định, 05 dự án không đáp ứng điều kiện cho vay.

Đối với người mua nhà: Qua rà soát hiện nay nguồn vốn 120.000 tỷ đã giải ngân khoảng 150 tỷ đồng cho người mua nhà tại 12 dự án.

Đối với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất để người dân tự xây dựng nhà ở

Trong quý III/2024, số liệu các địa phương báo cáo Bộ Xây dựng, tình hình triển khai các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất để người dân tự xây dựng nhà ở như sau:

Hoàn thành: có 7 dự án với quy mô khoảng 236 ô/nền, bằng 35% so với Quý II/2024 và bằng 19,4% so với cùng kỳ năm 2023.

Đang triển khai xây dựng: có 528 dự án với quy mô khoảng 65.321 ô/nền, bằng 107% so với Quý II/2024 và bằng 235,7% so với cùng kỳ năm 2023.

Được cấp phép mới: có 24 dự án với quy mô khoảng 5.456 ô/nền, bằng 150% so với Quý II/2024 và bằng 104,3% so với cùng kỳ năm 2023.

 Lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền

Theo tổng hợp số liệu từ 60/63 Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo, lượng giao dịch bất động sản cụ thể như sau: Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ: có 38.398 giao dịch thành công. Lượng giao dịch đất nền: có 102.966 giao dịch thành công.

Qua số liệu tổng hợp cho thấy: lượng giao dịch thuộc loại hình căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong Quý III có xu hướng tăng so với quý II/2024 trong khi lượng giao dịch đất nền có xu hướng giảm (trong quý II/2024 có 25.885 giao dịch nhà ở riêng lẻ và chung cư, có 124.991 giao dịch đất nền). Theo đó, lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ bằng 148,3% so với quý II/2024, bằng 129% so với cùng kỳ năm 2023; lượng giao dịch đất nền bằng 82,3% so với quý II/2024 và bằng 112,8% so với cùng kỳ năm 2023.

Về tồn kho bất động sản

Theo số liệu báo cáo của 60/63 địa phương, lượng tồn kho bất động sản (số lượng bất động sản của dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định của pháp luật nhưng chưa giao dịch trong kỳ báo cáo) tại các dự án trong quý III/2024 vào khoảng 25.937 căn, nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), trong đó: chung cư có 4.688 căn; nhà ở riêng lẻ có 12.250 căn; đất nền có 8.999 nền.
Lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ, đất nền trong quý III/2024 là 21.249 căn/nền (nhà ở riêng lẻ có 12.250 căn; đất nền có 8.999 nền), tương đương 150,6% so với Quý II/2024 (lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ, đất nền trong quý II/2024 là 14.106 căn/nền, trong đó: nhà ở riêng lẻ có 7.045 căn, đất nền có 7.061 nền).

Về giá giao dịch

Đối với căn hộ chung cư, trong Quý III/2024, theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thì giá căn hộ chung tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng (4% đến 6%) theo quý và (22% đến 25%) theo năm. Nguyên nhân tăng giá bất động sản trong thời gian qua một phần lớn do tác động bởi một số yếu tố như việc biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai, đặc biệt tại một số địa phương; sản phẩm nhà ở giá bình dân không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường. Theo đó, đã kéo giá bán chung cư tăng lên, đặc biệt có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35% đến 40% tùy từng vị trí so với quý trước.

Trên thị trường phân khúc căn hộ chung cư bình dân (có mức giá bán dưới triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán; căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2) vẫn chiếm tỉ trọng cao về giao dịch và nguồn cung trên thị trường, thứ tự còn lại là căn hộ chung cư cao cấp, siêu cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2).

Đối với biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án, trong quý III/2024, theo khảo sát thì phân khúc này có một lượng lớn dòng tiền của nhà đầu tư dài hạn lẫn người mua ở thực vẫn giao dịch mạnh.

Đối với văn phòng, mặt bằng thương mại, nguồn cung mới về văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê trên cả nước trong quý III/2024 không nhiều. Giá cho thuê văn phòng quý III/2024 so với quý trước tại khu vực Hà Nội nhìn chung tăng nhẹ trong khi giá cho thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh không có nhiều biến động với quý trước.

Đối với bất động sản công nghiệp, quý III năm 2024, theo khảo sát thì nhu cầu về bất động sản công nghiệp trên thị trường có xu hướng tăng lên, lượng tiêu thụ tăng mạnh so với quý trước, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có sự kết nối hạ tầng giao thông hoàn thiện, pháp lý an toàn và có động lực tăng trưởng bền vững, tập trung ở các tỉnh có lợi thế về công nghiệp, đón dòng vốn FDI lớn như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang…và tập trung vào lĩnh vực công nghệ cao như: điện tử, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và năng lượng tái tạo. Sự phát triển của các lĩnh vực trên tác động trực tiếp đến bất động sản công nghiệp nhờ việc gia tăng nhu cầu về nhà xưởng đáp ứng tốt yêu cầu cơ sở hạ tầng, dịch vụ.

Một số nguyên nhân làm tăng giá bất động sản trong thời gian qua

Theo Bộ Xây dựng, trong Quý III/2024, giá bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các đô thị lớn. Hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc bất động sản dẫn đến tác động làm tăng giá chung. Qua phân tích cho thấy có nhiều nguyên nhân tác động làm tăng giá bất động sản nhà ở, trong đó có một số nguyên nhân cơ bản, chủ yếu sau:

Giá bán bất động sản tăng một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.

Đặc biệt tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực, địa phương chưa tốt; có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá; trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi có thể “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ có tác động làm tăng mặt bằng giá đất, giá bất động sản, giá nhà ở của khu vực lân cận và của địa phương; đồng thời làm tăng chi phí triển khai thực hiện dự án nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp, giảm nguồn cung cho thị trường, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi. Đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản…